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法律相談掲載号:2013年4月

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弁護士 前田 尚一
まえだ・しょういち/1959年1月22日岩見沢市生まれ。
北大法学部卒。93年前田尚一法律事務所開設。
UHB「のりゆきのトークDE北海道」、STV「どさんこワイド」出演。
JR札幌病院倫理委員・臨床研究審査委員。
元・北海道大学法科大学院実務家教員

第24回 賃貸オーナーの悩み「家賃滞納」対策

――家賃の滞納や遅延で、ストレスを抱えている賃貸オーナーが多いようです。
前田 マンションオーナーのほか、一軒家や区分所有の家主さん、そして、プロである不動産業者でさえ滞納家賃の回収に悩むことが多いようです。特に、賃貸マンション経営・管理では多数の賃借人を継続的に相手にするため、回収の工夫が必要です。ただ、賃貸借契約の作り方や法的手段の取り方などをセミナーや書籍で勉強しているオーナーもいますが、あまり役に立ってないようです。
――なぜでしょうか。
前田 契約書でがんじがらめにしても、資力のない店子からは回収できません。契約の段階で、問題を起こさないかどうかを判断するにも限界があります。優良な不動産業者であれば、店子を審査する上で経験に裏付けられた独自の視点や基準があるようですが、できるのはごく少数です。家賃滞納が起きた場合は、いかに早く回収に動くかが最も重要です。きちんと対処する仕組みをつくれば、家賃回収の悩みから解放されるでしょう。
――つい、もう少し様子を見ようと思いがちです。
前田 店子の立場で考えてみてください。「住」は衣・食・住という社会生活上最低限確保すべき住まいであり、本来、家賃は最優先に支払うべきものです。それなのに、家賃を3か月も滞納しているような場合、これからの家賃をきちんと支払いながら滞納分を支払うのは難しいと思いませんか。
――判断のポイントは。
前田 滞納している賃借人の事情はさまざまです。基本は支払能力があるかどうかに尽きます。滞納額が増えれば、支払が困難になるばかりか、退去させるのも難しくなります。敷金や前家賃をこちらが用意しなければ、転居先を借りることもできず居座り続けます。
ですから、どのタイミングで明け渡しを求めるかも重要です。家賃の不払いを放置しておくと、別の賃借人に貸せば得られたはずの収入を逃すことになるのです。
――強行策にでるべきですか。
前田 いいえ。事例に応じて個別に吟味する必要があります。家賃催促のために、鍵の交換や貼り紙など一定の行為は違法です。きちんと法律を踏まえたうえでの断固とした対応が必要です。
――弁護士費用が心配です。
前田 費用は事務所によって異なります。当事務所では、家賃の回収のみの場合、着手金を抑えて実際の回収額に応じた成功報酬を得るのを基本としています。まず回収の可否について検討し、明渡を求めるべきかも検討します。家賃の回収に関するご相談は無料で応じていますので、ご利用下さい。(0120・48・1744)

前田尚一法律事務所:
フリーダイヤル 0120・48・1744
http://www.smaedalaw.com/