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オール

地下鉄徒歩圏に建築することで将来的にも入居者に困らない

家賃を下げずに満室経営。アパート経営の王道を貫く

 土地を安く仕入れ、施工費は抑え、設備も必要なものだけを導入。家賃を下げずに高入居率を維持し、管理・修繕コストも抑制。可能な限り利回りを高め、資産を増やす。これがアパート経営の王道だ。
 この王道のアパート経営を貫いてきたのが「オール」。土地は地下鉄徒歩圏に限定。企画・開発・施工を自社でおこなうことで建築コストを下げる。
 設備は入居率に影響を与えるものを厳選して導入する。取捨選択は非常に難しいが、ここで頼りになるのが本社ビル1階で運営する賃貸仲介店舗。勘に頼るのではなく、入居者の「これがほしい」という最新ニーズを取り入れて、必要な設備を厳選している。
「今ならネット無料、エアコン完備。それと都市ガスが求められています。当社の物件のほとんどはこの3つを標準装備しています」と吉仲潤一常務は語る。
 札幌市内でも都市ガスが引かれていない場所は多い。しかもガス管延長の費用は安くない。それでも都市ガスを標準装備にできるのは、建築費全体を抑えているからこそだ。
 建物は土地を最大限効率化し、利回りが向上する単身者向けのRCマンション。土地の形状や大きさ、入居者層に合わせてさまざまなアパートが建てられるノウハウを持っている。
 見落としがちなのが、入居者入れ替えに伴う原状回復をはじめとする修繕費用。これも自社でおこなうことで費用を抑えられる。また、使用するクロスも安価で清潔感のあるものを選んでいる。アパートは資産を増やすための道具。マイホームのように豪華にしなくても入居率に影響は与えない。
 アパート経営の収支計画を大幅に狂わせる要因である「空室」「家賃値下げ」も同社の物件なら心配無用。企画段階から、現場を知る賃貸部門とともに適切な家賃設定をするため、無理がない。また、地下鉄徒歩圏のため、老朽化しても入居者に困らない。
 管理物件は約4000戸あり、売買仲介をした中古物件も含まれているが、その条件下でも入居率は96%を維持。企画物件に関しては創業以来、ただの一度も家賃の値下げをすることなくこの高入居率を実現している。

清潔感があり単身者が長期的に住みやすい内装
企画・開発・施工、管理、入居者募集まですべてを自社で賄う